کد خبر : 90947
/ 07:41

بحران پیش فروش

گزارشی از مشکلات پیش آمده برای انبوه‌سازان مشهد که از تحویل پروژه‌ به پیش‌خریداران عاجزند

بحران پیش فروش

شهرآرا آنلاین - اولین قطعه از دومینوی بزرگ تورم ۵٠ درصدی امروز کشور، افزایش نرخ دلار بود و نقض برجام توسط طرف آمریکایی و البته اقدام عجولانه‌ دولت در تنظیــــــم بازار دلار و بخشنامه‌هایی ضد و نقیض با عمر کوتاه باعث شد تا اوضاع وخیم‌ و وخیم‌تر شود و بشود آنچه امروز شده است: رکود تورمی!

بازار مسکن نیز که از اواخر شهریور‌ماه سال ٩۶ وارد دوره رونق شده بود، یکی از قطعات بزرگ دومینوی افزایش قیمت‌ها بود که بر زمین افتاد و باعث شد که رونق در بازار مسکن به یک سال نکشیده پای در سراشیبی رکود بگذارد.

آخرین گزارش مرکز آمار ایران نشان می‌دهد که تورم نقطه‌به‌نقطه مسکن در مشهد در ٨ ماهه امسال به بیش از ٢٠٠ درصد رسیده است. افزایش سرسام‌آور و ناگهانی قیمت‌ها در پی افزایش هزینه ساخت مسکن باعث شد تا بازار مسکن وارد دوره رکود شود اما رکود و کاهش سود منطقی ساخت مسکن تنها بحران این بازار نیست. بسیاری از فعالان حوزه ساخت‌و‌ساز مسکن و انبوه‌سازانی که در اواسط دوره رونق بازار مسکن یعنی ابتدای زمستان سال گذشته پروژه‌های خود را آغاز کرده بودند این روزها به نیمه‌‌راه نرسیده‌ با شکست مواجه شده‌اند. افزایش سه‌برابری هزینه ساخت مسکن باعث شده است تا تکمیل پروژه‌های ساختمانی پیش‌فروش‌شده از نظر اقتصادی غیر‌منطقی، غیر‌ممکن و البته پُر‌ضرر باشد. همین موضوع نیز موجب اختلاف حقوقی میان پیش‌خریداران و سازندگان مسکن شده است.از طرفی پیش‌خریداران مسکن خواهان تحویل منازل طبق قرارداد هستند و از سوی دیگر سازندگان مسکن امکان تحویل واحد پیش‌فروش‌شده را ندارند، چون قیمت تمام‌شده مسکن برای آن‌ها بیش از هزینه‌ای است که با احتساب سودی معقول از پیش خریدار دریافت کرده‌اند. به سراغ چند نفر که مسکن پیش خرید کرده‌اند، رفتیم و نظر آن‌ها را در این باره جویا شدیم. حسینی که در تابستان ٩۶اقدام به خرید آپارتمان در منطقه ١٠مشهد کرده است، می‌گوید که آن زمان خانه‌ای را متری ٢میلیون و ١٠٠هزار تومان پیش خرید کرده است،این قیمت با توجه به اینکه ٣٠٠هزارتومان کمتر از سایر پیش‌فروش‌ها بود،بسیار جذاب بود،اما اکنون با گذشت بیش از یک سال، سازنده واحد مسکونی را تمام نکرده است و می گوید مصالح گران شده‌است و برای تحویل خانه باید تفاوت قیمت روزرا بپردازید.وی می افزاید: در آن زمان با مبلغی که داشتم،می‌توانستم،آپارتمانی قدیمی‌ساز خریداری کنم،اما اکنون به دلیل گرانی مسکن، امکان چنین کاری را ندارم. میثمی نیز که خانه پیش خرید کرده است، می‌گوید: سازنده می‌گوید باید حداقل متری یک میلیو ن تومان تفاوت قیمت ساخت وساز را برای تکمیل واحد پرداخت کنیم در غیراین صورت، از خانه خبری نیست. وی می‌گوید: سازنده به صورت ضمنی به ما گفته اگر با خود او توافق کنیم بهتر است تا اینکه مجبور شویم مدت‌های طولانی روند قانونی برای رسیدگی به مشکلمان را طی کنیم.وی می گوید: سال گذشته که مسکن پیش خرید کردم به این امید بودم که امسال خانه دار می شوم،اما اکنون نه تنها مستأجر هستم بلکه پولی که داده‌ام، نیز بلاتکلیف است.

 

﷯ انبوه‌سازان پاسوز قیمت‌ها

دبیر انجمن انبوه‌سازان خراسان رضوی نیز درباره تأثیر این مشکلات بر فعالیت انبوه‌سازان می‌گوید: افزایش سه‌برابری هزینه ساخت، گریبان‌گیر انبوه‌سازان شده است. برخی از همکاران ما پروژه‌های خود را در اواخر سال ٩۶ پیش‌فروش کردند و انتظار داشتند ظرف ٢ سال و نیم با سود معقول ٢٠ تا ٢۵ درصدی پروژه را به مشتری تحویل دهند اما اکنون این امر 

محال است! نعمت‌ا... ظریف ادامه می‌دهد: قیمت مصالح به طور متوسط ۵/٢ تا ٣ برابر افزایش پیدا کرده است، قیمت آهن و میلگرد نسبت به انتهای سال گذشته ۵/٢ برابر شده و قیمت اقلام تأسیساتی ٣ برابر و قیمت شیرآلات ۵ برابر شده است! اما انبوه‌سازان چنین آینده‌ای را پیش‌بینی نمی‌کردند.

وی می‌افزاید: یک واحد آپارتمان در الهیه سال گذشته متری ۵/٢ میلیون تومان پیش‌فروش شده است و الان ساخت و تکمیل همان آپارتمان ۵/٣ میلیون تومان هزینه دارد. یعنی انبوه‌ساز به ازای هر آپارتمان یک‌صد‌متری حدود ٨٠ تا ١٠٠ میلیون تومان ضرر می‌کند. در بین اعضای انجمن انبوه‌سازان افرادی هستند که ۴٠ واحد پیش‌فروش کرده‌اند و به ازای هر متر ٢ میلیون و ٣٠٠ هزار تومان دریافت کرده‌اند و الان ساخت همان واحدها به ازای هر متر حداقل ٢ میلیون و ٧٠٠ هزار تومان تمام می‌شود.

 

﷯ پیش‌خریداران پروژه نیمه‌تمام را فروخته‌اند!

دبیر انجمن انبوه‌سازان خراسان رضوی ادامه می‌دهد: برخی از پیش خریدارانی که ۵٠ درصد مبلغ واحدشان را بیشتر نداده‌اند، همان آپارتمانی را که هنوز تکمیل نشده است ٣ میلیون و ٢٠٠ هزار تومان فروخته‌اند، یعنی به ازای هر متر برای آپارتمانی که هنوز تکمیل نشده است ٩٠٠ هزار تومان سود کرده‌اند. ظریف با انتقاد از فرآیند افزایش قیمت‌ها می‌افزاید: یک روز پس از آنکه نرخ دلار در بازار غیر رسمی افزایش پیدا کرد، این مسئله بلافاصله بر بازار مصالح تأثیر گذاشت. اما الان که نرخ دلار در کانال ١١ هزار تومان قرار گرفته است، کسانی که بازار مصالح ساختمانی را در دست دارند می‌گویند حداقل ۵ ماه طول می‌کشد تا کاهش نرخ دلار بر بازار تأثیر بگذارد. وی با بیان اینکه باید دستگاه قضا در این مسئله شرایط روز را درنظر بگیرد و به داد انبوه‌سازان برسد می‌گوید: اگر دادگاه بخواهد طبق ماده ١٠ قانون مدنی که اراده آزاد ٢ طرف را در قراردادهای بخش خصوصی ملاک می‌داند، عمل کند، انبوه‌سازان دچار مشکل جدی خواهند شد و دادگاه‌ها شلوغ می‌شوند.

ماده ١٠ قانون مدنی صراحت دارد که «‌قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد کرده‌اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است»؛ یعنی قراردادهای پیش‌فروشی که انبوه‌سازان با مشتریان خود منعقد کرده‌اند و قیمت نهایی مسکن در آن قید شده است، اعتبار خواهد داشت و مسکن‌سازان مجبور خواهند بود واحد پیش‌فروش شده را تحویل دهند، حتی اگر ضرر کنند.

 

﷯ دستگاه قضا باید شرایط را بحرانی اعلام کند

برای بررسی جزئیات بیشتر این مشکل با رئیس اتحادیه مشاوران املاک مشهد نیز گفت‌وگو کردیم. علی مرادزاده معتقد است که دستگاه قضایی باید اعلام شرایط ویژه کند و از این منظر به پرونده‌های ایجاد شده در این مسئله رسیدگی کند. او می‌گوید: طبق قوانین وقتی قراداد بیع نوشته می‌شد ٢ طرف باید به آن عمل کنند. قراردادهای پیش‌فروش هم از این قاعده تبعیت می‌کند. اما سونامی اقتصادی باعث شد قیمت تمام‌شده مسکن ٣ برابر شود. در همین راستا طی جلساتی که با مسئولان قوه قضائیه داشتیم به این نتیجه رسیدیم که شورای مشورتی تشکیل شود و آن‌ها شرایط را بحرانی اعلام کنند تا در برخی موارد قیمت تمام‌شده مسکن در قراردادها تعدیل شود. رئیس اتحادیه مشاوران املاک ادامه می‌دهد: در غیر‌این‌صورت انبوه‌ساز‌ان دچار زیان گسترده خواهند شد. با وجود این هنوز این قاعده جدید اجرایی نشده است و سازندگان مسکن باید بر اساس قیمت قید شده در قرارداد، خانه‌ها را تحویل دهند.

مرادزاده ضمن بیان اینکه سازندگان و خریداران هیچ‌یک حقوقدان نیستند، می‌افزاید: سازندگان، متخصص در امر عمران هستند اما متخصص فروش و امور حقوقی نیستند. متأسفانه سازندگان برای کاهش هزینه‌ها از مشورت وکلا استفاده نمی‌کنند و همین امر باعث می‌شود که در تنظیم قراردادها دچار خطا شوند. تحصیلات نیمی از اعضای صنف مشاوران املاک در حد سیکل است و همین امر مشکل‌ساز شده است.وی ادامه می‌دهد: مشکل دیگر این است که پیش‌فروش املاک در قراردادهای عادی تنظیم می‌شود. پیش‌فروش با مبایعه فرق می‌کند. قراردادهای عادی ضمن داشتن ایرادات فراوان زمینه کلاه‌برداری را برای سازندگان مسکنی که سودجو هستند فراهم می‌کند و از این طریق دیده شده است که برخی از سازندگان یک واحد آپارتمان را حتی به چندین نفر فروخته‌‌اند. رئیس اتحادیه مسکن ادامه می‌دهد: قراردادهای معمول شماره عرصه و شماره عیان ملک را مشخص نمی‌کنند و سندیتی ندارند. این گونه قراردادها قابل ردگیری نیست و از همین‌روی زمینه سوءاستفاده برای کلاه‌برداران را فراهم می‌کند.

مرادزاده می‌گوید: متقاضیان برای عقد قرارداد باید به اتحادیه مراجعه کنند و بعد از ثبت سیستمی مشخصات ملک به کانون سردفتران مراجعه کنند. کانون قرارداد پیش‌فروش را تنظیم می‌کند و مشخصات ملک، کدپستی و سند را در قرارداد قید می‌کند و اگر شرایطی مثل امروز پیش بیاید و اقتصاد کشور دچار چالش شود هیچ‌یک از ٢ طرف قرارداد متضرر نخواهند شد و خطر قرارداد به نسبت تقسیم خواهد شد.طبق اطلاعات اعلامی از رئیس اتحادیه مشاوران املاک مشهد به شهرآرا، اکنون معاونت اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری خراسان رضوی با همکاری سایر دستگاه‌ها و ذی‌نفعان در این مسئله مشغول رسیدگی به این موضوع است و جلسات متعددی در همین زمینه ترتیب داده شده است. 

 

اشتراک گذاری
نظــر شـــما
نـــام پســت الکترونیــکی تصویـر امنـیتی